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（社）東京都宅地建物取引業協会メルマ
□ 不動産開業支援コラム（第4回）
前回は不動産開業を6つの分野（開発（分譲）分野、仲介分野、
賃貸分野、管理分野、証券化分野、コンサルティング分野）
にわけ、その特長と現状をお話しました。
不動産業の大枠が理解できたところで今回は、前回の各分野の
中での“不動産業の新たな動き”について解説したいと思います。
時代の流れを読み、あなたのこれからの開業に生かしてください。
●不動産業のあらたな流れ（1）
｜
├ 住宅の保証制度の確立
├ 住宅金融公庫の廃止
└ 不動産の証券化
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┃ 不動産開業者支援コラム ┃・・・・・・・・・・
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●○ 不動産業の新たな動き（1） ○●
いつの時代においても、どの産業においても 絶えず新しい動きや
変化が起きています。それはこのような変化がなければその産業は発
展しないからです。ですから、新しい動きや変化には敏感に反応した
いものです。
また、このような「変化」時には不確定な要素が多くなりますから、
様々な点で不安感が増長され、ピンチ（マイナス要素）だと感じる方が
多いと思います。
ただ、最近は「変化が起きることは当たり前」で、そう言うときこそ
チャンス（プラス要素）なのだと前向きに考えられる方が増えてきた
ように思います。
確かに、このような時期に規模の小さな会社が大きな会社を飲み込ん
でしまうような〜ライブドアＶＳフジサンケイグループのような“サプ
ライズ”が起きるモノです。つまり、新しいビジネスチャンスがそこに
はたくさん落ちているということなのでしょう。
「ピンチ」という認識から「チャンス」という認識に変えることは新し
い思考を学ばなければ、容易ではないでしょうが、そう思えなければ、
落ちているビジネスチャンスをみすみす失ってしまうことになります。
1つのヒントですが、業界の動きなど全体的な視点を持つことで、自分
では見えていなかった自分の良い点なども見えてきます。関連すること
をたくさん聞き、見て、判断する・・・不動産業の開業に当たっては、
このメルマガや関連しているセミナーがそのような良い機会なのかも
しれません。
さて、不動産業界においてもさまざまな新しい動きがあります。今回
と次回の2回にわたって、これらの新しい動きについてお伝えしていきた
いと思います。
今回は、「住宅の保証制度の確立」「住宅金融公庫の廃止」「不動産
の証券化」について、お伝えしましょう。
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●住宅の保証制度の確立
これでも最近は少なくなりましたが欠陥住宅の相談はいつの時代も無
くならないでしょう。平成の時代に入ってからは、特に不景気が先行し
ましたから、一時はとても多くの相談がありました。
そのピークが、ある地方自治体の供給公社が分譲した「秋田杉をふん
だんに使った建売住宅」の欠陥問題でした。ご存じだと思いますが、
宅建業者が売り手の場合、不良品を売ってしまった場合の責任（これを
瑕疵担保責任といいます）は、「引渡し後2年以内」ということになって
います。
その2年を過ぎた後の保守工事で、柱がしっかり固定されていなかった
り、基礎がぼろぼろだったり・・・とにかく建物としてあってはならない
欠陥工事であったことが判明し、社会問題化しました。
そこで、2000年4月に「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（以下、
「品確法」と記載）を作り、欠陥住宅への対応を施しました。
★おもな内容は次の3点です。
�／恵杤斬陲寮蘇薹戚鵑泙燭惑簀齋戚鵑砲�ける瑕疵担保責任の特例
�⊇斬霎�能表示基準および住宅性能評価制度の設定
��住宅紛争処理体制の整備
まず、�，�"新築""住宅"の請負契約または売買契約における瑕疵担保
責任の特例ですが、ここでの大きな特徴は、新築住宅はすべて10年保証
が義務付けられたことです。
このことで先ほどの例で言うと、引渡し後2年が経過していた場合で
も10年以内であれば、建物としてあってはならない欠陥があった場合、
販売した業者は無償で補修をしなければなりません。さらに、無償で
補修 ができないほどの欠陥である場合、契約が解除され、不動産業者
は代金を購入者に対し返却しなければなりません。
ただ、建物としてあってはならない欠陥のみが対象で、具体的には、
建物の構造に関る部分と雨水の浸水を防ぐ部分となっています。
ですから、それ以外の部分については10年保証の対象にはなっていま
せんので、ご注意ください。
これまでも住宅メーカーなどが独自の基準を設け同じような保証が
ありましたが、基準や保証期間もバラバラでした。また、場合によっ
ては、保証制度そのものがなく、宅地建物取引業法上で認められている
「瑕疵担保責任の期間を、引渡しの日から2年とする」といったのみの
場合も多かったので、購入者にとってはこの制度の導入により、安心
して住宅を購入できるシステムが出来上がったという見方もできます。
更に、第三者の評価機関の存在も注目されています。代表的なものに、
(財）住宅保証機構が行う住宅性能保証制度がありますので、ご紹介し
ておきましょう。
（財）住宅保証機構が実施する住宅性能保証制度は、建築中に専門
検査員の現場審査を行い、一定の基準を満たした住宅に対し保証書を
交付します。また、その物件に万が一不具合があった場合、補修に必
要な一定額を（財）住宅保証機構が負担する制度で、先ほどお話した
品確法にも対応しています
なお、その後、販売した不動産会社などが倒産した場合でも登録自体
は有効なので、建物に万が一があった場合でも、住宅保証機構から補償
を受けることができます。
ただし、登録する場合、その不動産会社の審査とともに物件ごとの
審査もありますから、住宅保証機構に登録している物件であるだけで、
他の物件と差別化を図ることもできます。
次に�△�"住宅性能表示"基準および住宅性能評価制度の設定ですが、
一言で言えば、共通のものさしにより住宅の性能を表示・評価する制度
です。また、これは先ほどの瑕疵担保責任の特例とは違い任意となって
いますから、中古物件も対象になります。
性能表示を行う場合、1戸当たり10万円〜20万円の費用がかかりますが、
この制度のメリットが理解され、徐々に広がってきています。
仕組みは、「地震などに対する強さ」「火災に対する安全性」など
9分野の性能項目について専門家以外の人が見ても分かるような等級や
数値で表示します。
また、評価は、設計段階の検査と工事段階・完成時の2段階の検査が
あり、求められている性能通りに設計がなされ、また、評価を受けた
設計通りに工事が進められているかどうかを、国土交通大臣から指定
された指定住宅性能評価機関に所属する評価員が行います。
そして、��の住宅紛争処理体制の整備ですが、品確法に基づいて性能
表示を行い、「建設住宅性能評価書」の交付を受けた住宅の場合は、万
が一、引渡し後にトラブルがあった場合でも、指定住宅性能評価機関に
紛争処理を依頼できる制度です。
また、一般的に従来の紛争処理には多額の費用を必要としますが、
この場合ですと、申請料は原則として1万円となっていますので、利用者
からすれば非常に助かる制度です。
このように、住宅の品質を第三者に保証してもらうことにより「この
住宅は欠陥住宅ではありませんよ！」といったことを購入者に対し示す
動きが業界内であります。これは、欠陥住宅を特集に組んだテレビ番組
などの影響もあると思われます。
また、購入者はそれだけ欠陥住宅に対して神経を使っているといった
見方もできるわけです。今後、さらに性能表示が浸透すると、逆に性能
表示のない物件が敬遠されてしまうといった事態も起こりうるかもしれ
ません。性能表示は「信頼の証」であると言えるからでしょう。
●住宅金融公庫の廃止
戦後の高度経済成長期においては「住宅問題」が絶えずクローズアップ
されていました。戦後間もない頃は住宅の絶対数が足りませんでした。
いわゆる「数」の問題です。
そして、その「数」の問題が解決されると、次は「質」の問題へと変
わっていきました。例えば、外国から「ウサギ小屋」と揶揄される住宅の
狭さ、さらには通勤が片道2時間以上かかるといったことなどが挙げられ
ます。
これらの問題を解決するとともに、「住宅」を購入するといった場合、
一生に一度の大きな買い物になります。したがって、現金一括払いと
いったことは無理です。そこで、住宅ローンを組まなければならないの
ですが、住宅ローンの制度が民間の金融機関では整っていませんでした。
そこで、公的な融資制度が必要だったわけです。
まさに、その役割を果たすために「住宅金融公庫」があったわけです。
実際、かなりの方が住宅金融公庫の融資制度を使い、住宅を購入されま
した。
つまり、一昔前までであれば住宅ローンといえば「住宅金融公庫
の住宅ローン」が定番でした。ところが、その住宅金融公庫が平成19年
3月31日までに独立行政法人に生まれ変わることが決定しており、その後
は、住宅資金の直接融資は原則として廃止し、災害関連、都市居住再生
等の一般の金融機関による融通が困難な分野に限り住宅資金の融資が行わ
れる予定です。
なお、住宅金融公庫とともに公的融資の代表的な存在であった年金住
宅融資制度は、平成17年1月末をもって新規の借入申込受付を終了し、
廃止されています。ですから、今後は、住宅ローンは公的融資から民間
融資へとバトンタッチされていくことになります。ただし、急に民間融
資のみに移行するわけにはいかないようです。
実際、これらの動きと関連し、最近は様々な公庫関連の住宅ローンが
登場しています。 まずは、住宅金融公庫と民間金融機関が協調して
提供する「すまい・るパッケージ」といった住宅ローンが登場しています。
これは、「長期固定金利型」の公庫ローンと「変動金利型」・「固定
金利期間選択型」の民間住宅ローンをセットで借りることができますが、
取扱い金融機関が限られているため、残念ながらあまり広がっていません。
そして、次に民間金融機関が融資した住宅ローンの元本返済や利息を
受け取る権利（債権）を、住宅金融公庫が有価証券にして投資家などに
販売する仕組みになっている「フラット35」という住宅ローンが登場し
ました。
この住宅ローンの最大の特徴は、最長35年にわたる固定金利で、
しかもこれまで登場した長期固定金利の住宅ローンよりも金利が低くな
っています。さらに、保証料や繰上げ返済の手数料が無料といったこと
もあり、平成17年1月には従来からあった住宅金融公庫の融資の件数を
上回っています。
一方、各金融機関も最近は個人向け融資業務に力を入れており、個人
の顧客を取り囲むための1つの手段として住宅ローンに力を入れています。
これまでほとんど横並び状態であったのですが、金融機関毎に特徴のある
住宅ローンが登場しています。このことが住宅金融公庫を廃止させる引き
金になったのかもしれません。
こういう状況の中、昨年11月にはハトのマークでおなじみの社団法人
全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）がこの住宅ローンを取り扱う
「全宅住宅ローン株式会社」を設立したので、全国の会員（入会している
宅建業者）が住宅ローンを取り扱うことになります。
ということは、これまでであれば、住宅金融公庫の住宅ローンの知識
があれば、住宅ローンに関しては対応できていたものが、そうでなくなり
つつあります。
今後住宅ローンを取り扱うこともおおくなるでしょうから、専門家な
どとしっかりとしたネットワークを構築することが大切になります。
これは、顧客も現状の住宅ローンの事情を知っているため、これからは
どのような住宅ローンがいいか不安に思っているケースがあるからです。
今後も、住宅金融公庫の廃止に伴い新たな動きが予想されますので、
しっかりと情報収集しておきたいものです。
●不動産の証券化
前回もお話したように「不動産の証券化」は、勢いのある分野の1つ
となっており、不動産業界にとっては新しいビジネスチャンスの1つと
いえるでしょう。
これまで、オフィスビルやショッピングセンターといった不動産を
所有するといった場合、多額の資金が必要だったため、購入できる人が
限られていました。
また、購入できる人が限られていたために、売却する際にも、非常に
手間と時間がかかり、株式などと比較した場合、その差は歴然でした。
しかし、この差を解消しなければ不動産市場の参加者が増えにくいと
いう課題から、「不動産の証券化」という制度が導入されました。
不動産の証券化とは、投資家が不動産を所有する権利を購入するので
はなく、その不動産から得られる収益を受け取ることができるという
権利（債権）を記載した証書を購入する仕組みのことをいいます。
また、この権利を非常に細分化して発行するため、証書を購入する際
に多額の費用を必要としません。このことが爆発的な人気商品となった
理由の1つです。
たとえば、不動産の証券化の代表的なものにＪ−ＲＥＩＴ（上場不動
産投資信託）があります。
このＪ−ＲＥＩＴ（上場不動産投資信託）が人気の理由としては、比
較的少額で不動産投資ができる（主流は60〜70万円台）、配当の利回り
が定期預金などと比較した場合、高くなっている、証券取引所に上場し
ているため、流動性が高いといった点などが挙げられます。
さらに、Ｊ−ＲＥＩＴとは違い機関投資家などごく一部の人のみを対
象とした不動産私募ファンドもＪ−ＲＥＩＴとともに人気を集めていま
す。これも機関投資家などが、低迷する株式市場ではなかなか収益が上げ
にくいという背景があるようです。
Ｊ−ＲＥＩＴよりもハイリスク・ハイリターンの商品ですが、
Ｊ−ＲＥＩＴをしのぐハイペースで成長しています。どちらも、さら
なる成長が予測されていますが、「人気が過熱し過ぎているのでは？」
といった声も聞かれます。
また、将来、金利が上昇した場合の収益性なども問題視されますが、
いずれにせよ、今後の不動産業界を牽引する動きの1つですから、今後
の進展も注目しておきましょう。
●最後に資金のお話。
不動産業界における新たな動きやそれに関する知識を取得する場合、
時間とお金が必要です。特に、開業したての場合、資金配分がとても
重要になってきます。
1つ例を挙げれば、宅地建物取引業を営まれる場合の営業保証金があ
ります。この営業保証金は政令により定められており、主たる事務所
につき1,000万円、その他の事務所ごとに500万円の割合による合計額
とされていますが、例えば都宅協の保証協会に入会することにより、
主たる事務所で60万円、その他の事務所ごとに30万円の割合による合計
額とされます。
時間とお金は限りのあるものなので有効に使っていきたいものです。
ドトールのアイスカフェモカ 生クリームがのってる
勝手に注文して飲みやがれ
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2005年09月10日 賃貸を面白くするためのメルクマール
